中环评报字（2001）第18号

天津市中环有限责任会计师事务所接受资产评估委托方天津港务局的委托, 对天津港务局拟将持有的天津东方海陆集装箱码头有限公司股权转让给天津港（集团）股份有限公司而涉及资产占有方天津东方海陆集装箱码头有限公司的全部资产和负债,在以天津五洲联合合伙会计师事务所经审计后全部资产及负债为基础,本着客观、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法进行了评估工作.本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产及负债实施了实地查勘、市场调查与询证, 对委估资产和负债在2000年12月31日所表现的市场价值作出了公允的反映, 现将评估结果报告如下：

一、资产评估委托方及资产占有方概况

（一）资产评估委托方：天津港务局

天津港务局是全国特大型港口企业,是全国512家重点国有企业之一, 是中国北方重要的国际贸易港口,是华北和西北地区重要的出口通道,主要从事经由天津口岸进出口货物的装卸、仓储和与之配套的汽车运输、驳船运输、电力、通讯及其他服务业务.天津港现有生产性泊位64个,同160多个国家和地区的300多个港口建立了贸易关系,2000年天津港实际完成吞吐量9566万吨.

（二）资产占有方：天津东方海陆集装箱码头有限公司

天津东方海陆集装箱码头有限公司于1999年1月1日开始运营, 系由天津港务局和开曼群岛海陆新世界（天津）有限公司共同出资组建的中外合资企业, 是经天津市外经贸委津外资（1997）0141号文件批准设立,董事长：田长松,企业法人营业执照注册号：企合津总字第010778号.公司位于天津塘沽新港东突堤南侧 , 注册资本 2920万美元,其中：天津港务局投资1489.2万美元,占注册资本的51%； 开曼群岛海陆新世界（天津）有限公司投资1430.8万美元,占注册资本的49%. 该公司主要从事集装箱及其他货物的装卸、堆存、保管及相关综合服务；国际多式联运服务、仓储；电子数据交换技术服务；集装箱拆装箱、修洗箱‘保税仓储等业务. 其中：码头装卸、储存服务已通过ISO9002国际质量体系认证.目前,该公司拥有四个集装箱泊位, 码头集装箱年设计吞吐能力为120万标准箱,码头岸线总长1150米,泊位平均水深-12 米,码头及堆场的占地面积为40余万平方米,码头铁路专用线与国内主要铁路干线相连.截止2000年12月31日该公司资产总额356721838.19元,负债总额50807331.42元, 净资产305914506.77元.

二、评估目的

本次评估为天津港务局拟将持有的天津东方海陆集装箱码头有限公司股权转让给天津港（集团）股份有限公司而涉及资产占有方天津东方海陆集装箱码头有限公司的全部资产和负债,提供资产价值参考依据,此次股权转让事宜已获天津东方海陆集装箱码头有限公司董事会决议通过.

三、评估范围与对象

本次评估的对象为天津东方海陆集装箱码头有限公司, 具体包括经审计后的流动资产、固定资产、无形资产、其他资产及相关负债.具体如下：

    资产名称              帐面原值（元）   帐面净值（元）

    流动资产               116964298.96    116964298.96

    固定资产               318994145.10    235865841.76

    其中：建筑物            26416652.00     24484311.32

    设备                   283211655.06    202015692.40

    在建工程                 9365838.04      9365838.04

    无形资产                 1490372.00      1490372.00

    其他资产                 2401325.47      2401325.47

    资产总计                               356721838.19

    流动负债                20850834.42     20850834.42

    长期负债                29956497.00     29956497.00

    负债总计                                50807331.42

    净资产                                 305914506.77

上述各类资产的资产占有单位为天津东方海陆集装箱码头有限公司, 纳入评估范围的资产是由天津东方海陆集装箱码头有限公司提供并与其范围一致.

四、评估基准日

本次评估天津东方海陆集装箱码头有限公司的全部资产及负债的评估基准日是 2000年12月31日.一切取价标准均为评估基准日的有效价格.此基准日由天津港务局与天津市中环有限责任会计师事务所协商确定,有利于评估目的的实现.

五、评估原则

本所在遵循独立、客观、公正、科学的工作原则,以及资产继续使用、 公开市场等操作性原则,对天津东方海陆集装箱码头有限公司占有资产进行评估.

六、评估依据

1、《中华人民共和国中外合资经营企业法》；

2、中华人民共和国国务院（1991）第91号令《国有资产评估管理办法》；

3、财政部财评字（1999）91 号“关于印发《资产评估报告书基本内容与格式的暂行规定》的通知”；

4、原国家国有资产管理局国资办发（1992）36 号《国有资产评估管理办法实行细则》；

5、原国家国有资产管理局国资办发（1996）23 号文件“关于转发《资产评估操作规范意见（试行）》的通知”；

6、天津市财政局津财企一立（2001）37 号《关于同意天津东方海陆集装箱码头有限公司资产评估立项的函》；

7、天津东方海陆集装箱码头有限公司提供的有关股权转让的董事会决议；

8、 天津港务局与天津市中环有限责任会计师事务所签订的资产评估业务委托书；

9、天津东方海陆集装箱码头有限公司提供的企业法人营业执照（复印件）；

10、天津东方海陆集装箱码头有限公司申报的资产及负债清查评估明细表；

11、天津东方海陆集装箱码头有限公司提供的会计报表（2000年度）；

12、天津五洲联合合伙会计师事务所出具的审计报告；

13、天津东方海陆集装箱码头有限公司提供的房屋建筑物相关产权证明材料；

14、《2000年天津市建筑工程预算基价》；

15、建设部颁发《房地产估价规范》建标（1999）48号；

16、天津市建委公布的建筑工程造价指数（2000年12月）；

17、《机电产品报价手册》（2000年版）；

18、财政部《全国资产评估参数选编》；

19、《达成快讯》中国电子商情编；

20、二委三部一局的国经贸（1997）456号文《汽车报废标准》；

21、天津东方海陆集装箱码头有限公司提供的评估所需的其他资料；

22、本所搜集的有关市场信息资料及相关文件资料.

七、评估方法

根据本次评估目的、评估对象和评估依据的具体情况, 评估整体上采用重置成本法.

1、流动资产

（1）货币资产按核对无误后的帐面实际价值作为评估值.

（2）应收帐款、预付帐款、其他应收款在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值.

（3）存货的评估采用与之相匹配的方法进行评估.

2、固定资产：包括机器设备、房屋建筑物和在建工程,均采用重置成本法进行评估.

即评估值＝重置全价×成新率

机器设备的重置全价：对国产外购设备主要通过市场询价、参照国内市场同类设备现行市价,同时考虑运杂费用、安装调试费及其他必要合理费用； 车辆的重置全价是在现行购置价的基础上加上购车附加费和其他杂费；对进口设备无法采用国产设备替代情况下,以其历史成本的到岸价基准日汇率、关税、 外贸银行手续费、运杂费、安装调试费以及资金成本等相关费用一并考虑在内确定重置全价.

机器设备的成新率：主要依据设备的机械功能现实状况和使用年限, 并在此基础上综合考虑设备的使用状况、维修保养状况、工作环境等因素综合确定. 对车辆成新率主要依据有关规定,综合考虑经济使用年限和现场勘察情况确定成新率.

房屋建筑物重置全价：主要依据天津东方海陆集装箱码头有限公司提供的建筑物概、预算文件,核实房屋建筑物的实际工程量,根据本市现行材料价格市场, 并按照《2000年天津市建筑工程预算基价》和有关规定计算其他费用、资金成本等确定重置全价.

房屋建筑物的成新率：主要依据各项建筑物的基础、结构, 以及工程技术人员现场勘验情况,评定建筑物在结构、功能、设施等方面的完善度与完全度,以使用年限法为主,历史经验为辅,综合确定成新率.

在建工程：按工程进度与付款比例相结合确定评估值.

3、无形资产：按尚可使用年限对应的实际价值确定评估值.

4、其他资产：按尚存资产和权利的价值确定评估值.

5、 负债：通过对天津东方海陆集装箱码头有限公司财务会计报表及相关负债帐面的审核,该公司负债包括应付帐款、应付工资、预收帐款、应交税金、 其他应付款、长期应付款, 根据天津五洲联合合伙会计师事务所对天津东方海陆集装箱码头有限公司出具的审计报告中确认的负债金额的基础上,经过抽查、验证、 核实均为尚欠负债,以核实后的实际价值确定其评估值.

八、评估过程

按照天津港务局的要求,本所组织评估人员（包括工程技术人员、 财务会计人员、房地产估价人员等）组成评估小组,于2001年3月13日进驻天津东方海陆集装箱码头有限公司,在天津港务局和天津东方海陆集装箱码头有限公司的会计人员、 工程技术人员和其他有关人员的配合下,进行了资产评估工作,评估过程简述如下：

1、 接受委托：听取天津港务局和天津东方海陆集装箱码头有限公司有关领导和管理人员介绍情况,同时确定评估基准日为2000年12月31日,明确评估目的、评估对象和评估范围,接受天津港务局的委托签订委托协议书.

根据评估工作量和资产占有方（即天津东方海陆集装箱码头有限公司）的实际情况,与委托方（即天津港务局）共同确定评估方案,向资产占有方提供评估前资产清查明细表格.

2、资产清查：指导资产占有方财务、基建、 设备部门的配合人员进行资产清查,填写本所提供的资产清查明细表格 ,按本所提供的资料清单准备评估所需资料, 协助本所评估人员到其相关部门索取相应的评估资料.

3、评定估算：根据对天津东方海陆集装箱码头有限公司的了解,制定评估工作计划,组成现场评估工作组,同时根据每天的实际工作进展情况修改评估计划.

评估人员按评估小组的分工分别到资产占有方的财务、设备、基建等部门了解具体情况,资产占有方指定了专人配合本所评估人员进行现场勘察,核实数量, 填写现场勘察记录,进行现场检测与鉴定,了解相关设备的市场信息.

根据不同类型的资产采用不同的评估方法,最终确定各类资产的评估价值.

4、评估汇总：对评估结果进行总体分析,撰写评估报告书及评估说明, 审核工作底稿,并对评估报告进行三级复核.

5、形成并提交资产评估报告书.

九、评估结论

经本所评估,在企业持续经营和公开市场的前提下,天津东方海陆集装箱码头有限公司占有的全部资产和负债以2000年12月31日为基准日,其资产总额为362218475. 53元,负债总额为50807331.74元,净资产311411143. 79 元 , 较评估前帐面值增值 5496637.02元,增值率1.80%,有关评估结论详细情况,见下表.

                                    金额单位：人民币万元

    项目           帐面原值      帐面净值    调整后帐面值    重置全价 

    流动资产       11696.43     11696.43        11696.43     11706.23 

    固定资产       30962.83     23586.58        23586.58     32420.40 

    其中：在建工程   936.58       936.58          936.58       936.58 

    建筑物          2641.67      2448.43         2448.43      1951.85 

    设备           28321.17     20201.57        20201.57     30468.55 

    无形资产         149.04       149.04          149.04       149.04 

    其它资产         240.13       240.13          240.13       240.13 

    资产总计                    35672.18        35672.18              

    流动负债        2085.08      2085.08         2085.08      2085.08 

    长期负债        2995.65      2995.65         2995.65      2995.65 

    负债总计                     5080.73         5080.73              

    净资产                      30591.45        30591.45              


    项目               评估价值        增减值       增值率%

    流动资产           11706.23          9.80         0.08

    固定资产           24126.45        539.86         2.29

    其中：在建工程       936.58                           

    建筑物              1833.96       -614.47       -25.10

    设备               21355.90       1154.33         5.71

    无形资产             149.04                           

    其它资产             240.13                           

    资产总计           36221.85        549.66         1.54

    流动负债            2085.08                           

    长期负债            2995.65                           

    负债总计            5080.73                           

    净资产             31141.11        549.66         1.80

此评估结果详细情况见资产清查评估明细表.

十、评估报告法律效力

1、此评估报告需经财产评估主管部门进行合规性审核后方具有法律效力.

2、评估报告成立的前提条件和假设条件

本次评估结论是以被评估资产的产权利益主体发生变动为前提或假设条件, 所确定的被评估资产在评估基准日上的现行公允价格,并且假设被评估资产在2000 年 12月31日以后不改变原地现有用途继续使用. 本评估结果只反映在本次评估目的下的资产价值类型,对于本评估结论用于其他方面的适用性和可行性均无效.

3、评估结果有效期

本次评估结果有效期为壹年,自评估基准日2000年12月31日至2001年12月30日, 超过有效期此评估结果无效.

4、评估结论的有效使用范围

本次对天津东方海陆集装箱码头有限公司的评估结论, 仅供委托方和资产占有方为本次评估目的和送交财产评估主管机关审核使用,除此之外,其他单位和个人不得利用和借用与本评估目的无关之用, 未经委托方许可本所不会随意向他人提供或公开.

十一、特别事项说明

1、评估基准日后的调整事项

本次评估结果自评估基准日起一年内有效,如果资产数量发生变化,应根据本次评估中使用的评估方法对资产评估额进行相应的调整.

2、评估结果有效的其他条件

本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下, 根据公开市场原则确定的现行公允价格,没有考虑现在、将来可能承担的抵押、担保、诉讼事宜,以及特殊的交易可能追加付出的价格等对其评估价值的影响, 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然和其他不可抗力对资产价格的影响, 当评估结果用于上述的抵押、担保、诉讼事宜或评估中遵循的持续经营原则发生变化时,本次评估结果失效.

3、本次评估范围为天津东方海陆集装箱码头有限公司的全部资产及负债,由该公司负责提供并经天津五洲联合合伙会计师事务所审计确认的资产及负债的基础上进行评估.

4、本次评估范围中不含土地.包括土地在内的港池、堆场、码头及其他配套设施均采用租赁形势,此外涉及房屋建筑物的产权证明,经核实该公司尚未取得房屋所有权证,已由天津东方海陆集装箱码头有限公司出具有关情况的说明,并经天津港务局予以确认.

5、 天津东方海陆集装箱码头有限公司已声明自评估基准日至评估报告提出日期之间没有发生可能影响评估结论的重大事项.

上述情况在此一并揭示,提请报告使用者给予关注.

十二、评估基准日后调整事项

1、本次评估结果从评估基准日起一年内有效,若委估资产的数量发生较大变化, 应根据原评估方法对资产价值进行相应调整, 若资产价格标准发生重大变化或市场发生重大变化,并对评估结果已产生了严重影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值.

2、在评估结果有效期间若国家政策发生重大变化,一般会影响评估结果.

3、评估基准日期后,如遇发生战争或重大自然灾害等不可抗力事件对委托单位造成重大影响时,将会影响本次评估结果.

十三、评估结论有效的其他条件

本评估结论反映了在本次评估目的下,根据资产持续经营原则,公开市场原则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保、诉讼事宜,以及特殊的交易可能追加付出的价格等对其评估价值的影响, 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然和其他不可抗力对资产价格的影响. 当前述条件和评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时,评估结果一般会失效.

十四、其他事项说明

1、本次评估结论是在独立、公正、客观、科学的原则下进行,本所及参加评估的人员与资产委托方、资产占有方均无任何特殊利害关系, 评估人员在评估过程中恪守职业规范,进行了充分努力工作,本次评估结论系天津市中环有限责任会计师事务所出具的,受本所评估人员的执业水平和能力所限而作的.

2、评估报告中涉及的资产状况原始资料、有关法律文件及相关产权证明文件、材料由委托方及资产占有方提供,委托方及资产占有方对其真实性承担法律责任.

3、评估资产前提条件是仍然按当前的使用方法和目的继续使用,评估的资产仍在原地使用,不考虑搬迁因素.

评估机构：天津市中环有限责任会计师事务所

评估报告提出日期：2001年4月15日

评估机构法人代表：杨信生

评估项目负责人：赵忠江

评估项目复核人：石琦