上海商报 袁晨晨  日前，商报记者在上海联合产权交易所网站上看到了“上海虹晟置业有限公司100%股权及相关债权12283.199674万元”的挂牌公告，挂牌价格约为1.68亿元。而在一年前，这一项目就曾经以约1.83亿元的价格在上海联交所挂牌，涉及的主要资产正是位于北外滩核心地段的上海港国际客运中心10号楼。

虹晟置业第二次挂牌

按照最新的挂牌公告显示，上海虹晟置业有限公司成立于2008年，注册资本500万元，为国有独资公司（企业），经营范围为房地产开发、经营以及实业投资，由中海集团投资有限公司持有全部股权。据年度审计报表显示，2013年，虹晟置业的净利润亏损，为－541.54万元，资产总计1.16亿元，负债总计1.21亿元，所有者权益为－545.046188万元。截至今年10月底的评估基准日，虹晟置业的资产总计评估价值1.67亿元，负债总计评估价值1.23亿元，净资产评估价值为4408.58万元。此次，中海集团将其持有的虹晟置业100% 股权及相关债权12283.199674万元挂牌转让，开价为1.6763亿元。其中，股权作价4479.8万元，债权作价1.23亿元。

事实上，早在2013年11月，虹晟置业100%股权及相关债权12117.164294万元就在上海联交所挂牌转让，当时，中海集团开出的挂牌价格为 1.8253亿元，虹晟置业涉及的主要资产就是国际客运中心的10号楼及附属的30个地下车位。资料显示，国际客运中心10号楼坐落于北外滩的东大名路 668号，总建筑面积约为3343平方米，整个建筑共有6层，包含地上5层以及地下1层的3间商铺，全部采用玻璃幕墙设计。按照3343平方米的建筑面积和1.8253亿元的挂牌价格粗略估算，当时，中海计划将国际客运中心10号楼挂牌出售的均价约为54601元／平方米。

如今，时隔一年，虹晟置业100%股权及相关债权再一次在上海联交所的挂牌项目中出现，显而易见，去年的挂牌转让并未成功。而这一次，虹晟置业100%股权的挂牌价格已经由当初的1.8253亿元下调至1.6763亿元，降幅在8.2%左右，按照最新的挂牌价格估算，国际客运中心10号楼的挂牌均价也下降至50144 元／平方米左右。

据介绍，国际客运中心由方兴地产、上海港务集团和上海地产集团合资建设，项目位于虹口北外滩中心地段，拥有880米长的滨江岸线，项目总建筑面积约40万平方米，包括客运站、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积15万平方米，总建筑面积将达40万平方米左右，其中，地下建筑面积24.5万平方米，地上建筑面积16.5万平方米，共有13个单体建筑。

中海集团对受让方开出条件

作为北外滩的标志性建筑，上海港国际客运中心的办公楼项目凭借临江景观好、建筑规模小等特点，单价水平往往不菲。在2008年底上海楼市处于相对低谷的情况下，方兴地产专门为上海港国际客运中心举行“七大集团（公司）进驻北外滩航运服务集聚区签字仪式”，包括中化集团、中远集团、中海运集团、上海地产、上海建工、上港集团、世界第二大集装箱班轮公司地中海航运公司等七个大型集团与上海港国际客运中心项目签约，总签约金额预计高达70亿元。当年11月，中海发展宣布以逾6亿元的代价整购上海港国际客运中心商业办公配套项目5号办公楼，作为公司的行政办公大楼，总金额约为6.58亿元，整购均价约为4.2万元／平方米。

2009年8月底，国家开发投资公司下属的国投亚华购入上海港国际客运中心3号办公楼，加上与办公楼相关的若干停车位，该笔交易的总价约为10.49亿元，成交均价接近6万元／平方米。2011年6月，宝钢资源通过股权收购的方式，以15.42亿元的总价购入国际客运中心商业配套项目1号楼，建筑面积仅约2万平方米，成交均价高达7.21万元／平方米左右。2012年5月，华服投资同样通过股权收购的方式，以合共约10.76亿元的代价从中华企业手中收购了国际客运中心2号楼及其车位的全部产权，按照1.65万平方米左右的建筑面积粗略估算，华服投资收购这一幢写字楼的均价约为6.52万元／平方米。2013年2月，隆宇企业以17.35亿元整栋收购了毗邻上海港国际客运中心、同样由方兴地产开发的上海国际航运服务中心的6号楼，成交均价已经达到约8.77万元／平方米。

一位业内人士向商报记者指出，自从北外滩的上海港国际客运中心和国际航运服务中心的写字楼上市以来，销售价格就一直居高不下，在整个上海写字楼销售市场也是名列前茅。但相对而言，北外滩甲级写字楼的租金水平却不是很高，并不能与其高昂的销售价格相匹配。但是，如出于资产保值的目的，北外滩的写字楼可以说是一项不错的选择。

值得一提的是，中海集团此次对受让方还开出了条件，要求意向受让方2013年净资产不低于人民币10亿元，需提供挂牌期内不低于挂牌价格的银行存款证明，且“鉴于标的企业位于北外滩航运金融中心，受让方需具有物流行业背景（以营业执照载明的营业范围为准）。”