新华网 胡天祥  近日，一则关于南沙自贸区的消息再度发酵：广东省委书记胡春华上周表示，粤港澳自贸区很快落实，目前广东正在学习、改进上海自贸区经验，希望启动后比上海更加完善。广东省省长朱小丹也表示，粤港澳自贸区的定位和功能从港澳出发，在CEPA框架下整个定位与上海不一样，希望涵盖大部分现代服务业领域，通过共同发展达至双赢。

受益于官方透露粤港澳自贸区即将落实的重磅消息传出，南沙楼市出现较大幅度的成交量暴涨，根据数据显示，南沙10月成交1027套，环比9月上涨92%。南沙区的万科南方公元10月成交218套，碧桂园天玺湾成交201套，分别跻身广州成交十大热盘第八、九位。方兴地产进驻广州首盘——南沙金茂湾，11月1日推出的147套公寓，也在当天全部售罄。

种种利好消息，让人们把关注的目光再一次投向南沙，但同时也迫使南沙不得不去思考一个关键性的问题：高度依赖政策发展，一旦风向有变，南沙又该如何自我救赎?

政策铺路

南沙最大的依仗是什么？很多人会想到政策。

靠政策“吃饭”的南沙，2011-2013三年间，迎来其楼市疯涨的黄金时期。2011年，南沙均价仅为7500元/平左右；2012年9月国家级新区获批之后，南沙区俨然成为开发的热土，当年第四季度即涨至9500元/平左右；2013年，随着南沙申请自贸区的消息传出，南沙的成交均价更是高达11000元/平左右，期间录得最高单月成交均价一度高于12000元/平。

即便今年以来，政策风向似乎不再眷顾南沙，最为致命的便是自贸区申报被喊停。不过从近期南沙楼市逐渐回暖来看，拥有各种利好加持的南沙新区，即使没有自贸区概念，依然大有所为。

7月22日，广州市发改委披露，南沙滨海新城明珠湾起步区的融资和开发建设方案已经市委、市政府审批同意，将采用与大型企业合作开发创新模式推进。该项目将规划建设成“粤港澳优质生活示范区”，在空间上将缝合蕉门水道两岸空间发展的空白，在功能上联动未来行政与商务两个中心，在区域上深化对体育、教育、文化项目的影响。

10月29日，南沙新区再揽大单，签约引进40个项目，涉及金额约1113亿元。本次签约项目涵盖南沙新区五大主导产业及平台合作。其中，航运物流产业项目3个，商业服务业项目20个，科技智慧产业项目7个，高端装备及技术产业项目4个，旅游健康产业项目6个。签约项目投资规模大、产业领域广、带动影响强，将有力推动南沙以生产性服务业为主导的现代产业体系的形成。

短板

人，商业，企业。如同解释不清是先有鸡还是先有蛋一样，究竟是先有配套的商业还是得先有人？不过有一点可以达成共识，现在的南沙，三者皆缺。

南沙有多少人？根据此前2010年调查的结果广州各地区人口密度数据显示， 人口最密集的是越秀区，密度达到了52834人/平方公里，而南沙则排名最末，仅为1274人/平方公里。而根据统计局最新数据显示，2013年南沙常住人口为62.51万人，仅占广州全市人口的4.8%。

再说说商业，众所周知，尽管贵为国家级新区，但无论黄阁、蕉门还是金洲，至今都未能找到一家像样的大型商业体，饮食娱乐处处不便。有专家称，南沙的商业设施不够完善，目前满足的还只是当地居民的日常生活消费，远满足不了吸引外地人流前往。商业氛围的缺失，让以生活配套为主要考虑因素的刚需购房者对南沙持观望状态。

南沙似乎从来没有如此迫切地需要商业中心的加持，长期受政策得宠的南沙，一旦风向有变，对于南沙楼市的打击将最为直接。南沙所要考虑的，一旦政策利好不在，南沙靠什么来吸引购房者？

而关于企业的进驻，业内则认为，南沙目前的配套建设还停留在初步阶段，不适应国家级新区的发展要求。南沙楼市想要摆脱目前的尴尬状况，一方面得加快生活服务设施建设，另一方面还得寄望政府尽快落实详细规划，以消除有意进驻的企业的观望情绪。

思变

早已认清自身短板的南沙区政府，希望借助推地的东风带动产业发展。

2013年9月27日，南沙曾一口气推出了2013NJY-4等六宗商业用地。仅过三个月，南沙又紧锣密鼓地推出两幅商业用地。其中，2013NJY-3地块堪称一幅巨无霸商业地块。

2014年4月8日出让的两幅地块是位于广州南沙经济技术开发区金隆路以东总部集聚区地块五和地块六，都是商业商务用地，并带有部分公园绿地。两幅地块出让都附带较为严格的申请条件，基本属于定向出让。最终两宗地块分别被广州市卓升家具有限公司以34090万元及广州真功夫置业有限公司以15380万元摘得。

而今年，南沙两个大型商业综合体项目的问世，似乎赋予南沙商业以希望。

南沙金茂湾项目是央企方兴地产进驻广州的首个项目，该项目计划用四年时间打造成总体量达到80万平方米、具有粤港澳合作服务功能和城市综合服务功能的综合体。项目将涵盖超五星级酒店、超甲级写字楼、粤港汇商业中心、滨海洋房、企业CEO官邸等业态，且拥有环绕10里滨海红树林、亚运场馆、广州外国语学校等配套。而如此打造，意图不言而喻，“南沙金茂湾希望通过多样化的功能组合，填补南沙商业功能空白区，冲击南沙区现有商业体格局。”

而作为综合体投资领导者的万达，野心同样不小，南沙万达广场总建筑面积40.85万㎡，涵盖了大型商业中心、购物中心、步行街、SOHO、万达IMAX影城等多功能城市业态，集购物、休闲、娱乐、办公、文化于一体。业内人士分析，对于缺乏城市中心的南沙而言，万达恰好起到了聚集商业，塑造城市中心的作用，项目一旦开业，将能给地方财政创造持续稳定的税收，新增大量就业岗位，完善区域商业功能。

两个商业综合体企图带动南沙商业发展，改变现有商业格局，后续如何尚待时间检验。

而工业用地方面，2008年，广州市国土房管局挂牌出让位于广州南沙开发区4幅工业和仓储用地，总面积达26.7017万平方米。政府部门特别指出在竞买人行业的选择上，南沙出口加工区的工业项目用地限于光电、电子、汽车零部件和家电类等行业，而黄阁镇小虎岛的地则要求建设用于生产环保涂料产品这一环保类项目。

2012年，南沙再推两幅工业地块，2012NGY-5地块与2012NGY-4地块，要求用于建设生物技术医药制品和其他药物制品的研发、生产、技术服务项目。

即便被指为某些企业量身定做，不过从推地类型可以看出，政府正在试图改变南沙商业短板及企业进驻不足这一现状。

业内认为，只有大批企业进驻，商业配套完善，南沙才可能告别“空城时代”。